房產接地氣 - Shien筆記

人生追求財富的過程中，一定會遇到各式各樣的投資案，例如：創業、買房、合開公司、入股XX投資案...等。 在投入資金之前，很多人只看到不錯的商機、很好的租金、利息...等，沒思考到下一手，或是投入的資金如何出場。 自己也有一次這樣的經驗，買入大坪數的中古屋，買的便宜，收租幾年想要賣掉的時候，市場自住買家坪數覺得太大，總價偏高。 雖然運氣不錯，還是賣掉了，但也價格壓比較低。 投資案跟合開公司更不用說，很多時候是沒有退場機制的，只有認賠殺出。(當然這也是跟人有關)

  近期接觸到一個管理系統 簡單的說就是基層薪水，與獲利做掛勾 賣的越好，獎金越高，無上限 員工是利益共同體，影片49:16處 https://youtu.be/Rtm4_foe9Uo?t=2956

Embed from Getty Images 近期幣圈爆出大事，FTX宣布破產。FTX是第二大的交易所，獲利來源就是交易手續費，理論上穩賺不賠，大家都會相信大到不會倒，讓人想不到怎麼把一個穩賺不賠的生意做成詐騙 新聞： 房子「貸款1200萬」砸FTX全賠光！女崩潰：我爸氣到住院了 https://www.ptt.cc/bbs/DigiCurrency/M.1668769669.A.7CA.html 新聞中的女網友，因FTX給出8%活存利息，而把爸爸的房屋貸款，投入FTX。 這讓我想起之前的財商房地產老師，黃金詐騙案 老師給出12~36%的超高利息 就有不少人，信貸、房貸、企業貸款，投入黃金投資想要套利 當時也很多人相信，老師不會倒... 財商老師，一開始也是有用心經營 我從最早期的高階課程，就有加入 課程、團體活動、財商知識...等 後來轉變成財商平台，開始有一些奇怪的投資項目 越來越背離一開始的軌道 「你要他的利，他要你的本！」高報酬、保證其實是警訊 只能說市場上不管哪一位老師、大師、網紅 內心還是要保持懷疑態度，不能全盤相信 大腦是蠻懶惰的 把思考交給別人是比較不累 所以選擇相信別人 變成信徒 有風險的因素，哪裡好像怪怪的地方 就假裝沒看見了

常有新聞報導，近年來營造成本增加，房屋難降價...等 收到建商信件想要調整土地 房屋比例，降低建商成本 電話問仲介與代書朋友後，對自己購屋者的影響不大 這次買預售經驗，雖然沒有強制要配合變更 簽約時也要特別留意，是不是 合約裡寫一定要配合變更 詳見社團內專業補充說明 https://www.facebook.com/groups/265488620519088/posts/1527517737649497/

 相信大家一定有被朋友拉去聽傳直銷講座的經驗 甚至加入後，跟你想的不太一樣 前幾年，某A的傳直銷落地了，聲勢浩大 找到一個教育訓練團體老闆當大頭、大陸成功學講師、挖角別的傳直銷大老鷹來 講座中，才發現「傳直銷人」除了A 還有加入B、C、D....等 來A講座 ，除了來認識新朋友 也介紹自己的朋友圈來A這邊(賺獎金) 在A認識的人脈 也介紹去B、C、D.... 在傳直銷場合認識的新朋友 基本上也不太排斥傳直銷 「朋友」洗來洗去的概念 熱度沒了，或朋友都洗光了洗不動了 等有新的傳直銷出現後 再加入，重複循環 以上是我自己觀察到的現象 不代表傳直銷都如上述內容 傳直銷也有做的好，正派經營的 需要自行判斷 以下是網紅在直撥上說的，很有感也很有道理 今天會害你的，有機會害你的 就是朋友 今天做保險 直銷 借錢 詐騙 資金盤第一個用的人脈的是朋友 借錢也是騙 我跟你借多少錢 我還給你  做不到就是騙

本文索引　 投標室 & 得標文件 把投標書投進投標箱內(新北法院) 投標室滿滿的人(金拍) 開標中(金拍) 開標 會唱名得標者，需在場。要上前身分證確認身份、印章文件作業 沒得標現場領回保證金支票 得標會給你「保證金收據」 餘額(尾款)繳款通知 流程 告知法拍代墊銀行專員得標 會告知實際貸款金額，及要約簽約時間 7天內要繳清尾款 ，要盡速辦妥 (銀行流程估價報告約2-3天，審核約1天，所以盡快簽約避免耽誤) 延伸閱讀： 法拍屋可以貸款嗎？ 法拍貸墊款 簽約時 保證金收據及尾款單正本，交給銀行去做繳款動作。 繳尾款後，會給尾款收據 等移轉證明就可給代書辦過戶跟報稅

本文索引　 投標準備的東西 確認是否停拍 投標的時間、地點 (延伸閱讀： 如何看法拍公告 ) 投標書   銀行本票  (放入投標書內) 身分證 印章 好心情 我自己的經驗分享 投標保持平常心 沒標中，就算了，平常心 保證金拿回來而已，也沒損失 下次還有物件可以標 機會如公車 去了一部還有下一部 幾次跟團體投標的經驗， 常常會遇到，沒標中 得失心比較重，感覺的出來很失落 好的法拍案子 關注的人一定比較多 現今會法拍的人也是比較多 千萬不要 一定要標中，或沒標到少賺多少 怕沒上到車...等心態 這樣很容易就加價，超出市價 或標到瑕疵屋 逃学威龙 吴孟达 激动 GIF from Fight Backto School GIFs

本週的一個房地產新聞 新竹竹北新建案開賣 價格創新高又排隊瘋搶 新聞連結： 新竹8字頭建案橫空出世！專家：單坪百萬不是夢 是真的買氣有這麼旺 還是建商請人來排隊 這個無法確定 前陣子與好久不見的 新竹在地投資朋友見面 真的讓我刷新認知 在雙北買方 都會希望可以貸到8成 新竹買房可能是貸不到8成的！ 因為銀行的鑑價沒那麼高 可能自備款要準備4-5成 且新竹購屋者也有這個認知！ 兩千萬房子 掏出一千萬的自備款不手軟 這讓我最驚訝 真的是新竹錢淹腳目

無論是自己標或是找代標 都會有要加價的問題 (記得建物寫底價，加價加土地，可減土增稅) 延伸閱讀： 投標書怎麼寫 要如何加價，野人獻曝一點經驗 房市冷熱：房市冷下修或打房時可以買到實價低一些的價格，法拍量也會比較多；房市熱的話投標室滿滿的人，會被加價很多，也常衝上拍，案件也比較少。 代標有在附近貼單子嗎 (延伸閱讀： 法拍場勘 ) 點交 假設二拍底價接近實價登錄，三拍低於實價登錄很多，可以二拍投標加價一些，會比三拍搶標容易中，低價的時候，搶的人就很多了，在三拍會衝上標 算好投報，設定可加價最高金額 當天有幾個案子會有人投標 如果投標時沒人或人少，接近底價的價格投標 可加約5-30萬 兩張標單 (延伸閱讀： 投標書怎麼寫 )

本文索引　 買法拍屋，基本上還是會到現場看一下 房子外部的大環境 大環境，是我們無法更動的 也是影響房價最多的地方 最重要的「地點、地點、地點」 現有的利多在Google map基本上都可以看到 像捷運、商圈、賣場、公園 自強號有停的車站、高鐵、高速公路 未來捷運、或是未來園區 都會是加分 嫌惡設施，有時要到現場才會知道 像是有沒有私人宮廟、做資源回收、市場、住家工廠、食品廠...等 學校、醫院 就比較見人見智 有人會在意學區，或需要就醫方便 但缺點會比較吵 住宅還是安靜為考量，離商圈或車站太近 也是會比較吵 也可以留意，代標有沒有在貼單 廣告這間法拍屋，就可能比較競爭 房子內部的小環境 「販厝」內部格局大部份是一樣的 上下樓會一樣，左右會對稱 如果大膽一些的話，可以跟樓上或樓下鄰居 有禮貌的表明來意，想買樓上(樓下)的法拍屋，是否可以借進看一下格局 大樓也是上下樓會一樣，但大樓都有管理員 比較難進入看社區情況 不過可以從591看有同社區在賣的話 就稍微能了解一點點 也可跟里長或鄰長探聽一下情況 重點是誠懇，有禮貌 基本上都會歡迎你，幫助你 告訴你一些小道消息 但也不要跟太多鄰居探聽 有時候在地的鄰居也是蠻有錢的 也是會想出手

   相關新聞： https://news.ltn.com.tw/news/society/paper/617442 https://www.taitung.gov.tw/News_Content.aspx?n=13370&s=23655   南寧詐騙案，那時大家都退伍要進入社會 我有同學也在其中...  同學 騙同學去大陸 (還好我跟那位糾人的同學不是很熟)  事後聽回台的同學講 沒收手機，限制自由，洗腦上課  雖然沒到摘器官這麼嚴重  人也都平安回台   那位做詐騙的同學  也沒做了 (其實他家境非常好)  回顧起看過、經歷過的地雷事件  紅景天 (以前做一個網站，被看中到台中公司一趟，但沒加入，沒過多久紅景天就爆了)  康和事件  未落地傳直銷  黃金  海外投資  很多時候是信任 而下了錯誤決定  信任老師，朋友，團體，大公司...  如果拿掉信任元素， 假設今天跟你說這個投資案的人，素昧平生  還會相信有這麼好的回報嗎  對方會給很多讓你安心的保證 甚至查到的資料，都是對方做出來給你查的  Fake 假的 GIF from Fake GIFs 很多時候，自己也不易察覺 把錢交出去給別人掌控了  大把鈔票出去，只換到了A4紙(合約)  有好賺的，暴利，但錢又不是自己能掌控  只能小心，多提防，再想想 了解什麼是合理的報酬 超過合理報酬應該就要小心

本文索引　   房產雲 的這則貼文中(點進去看留言)，高網友  說的很好 如有侵權，告知馬上移除 每個時代都有房價問題 找到了一本2010.06的商周。 列出當時政府的打房政策 看看雜誌裡怎麼說吧 房價有跌過嗎 回想以前財商團體瘋紅單時期(2009-10年左右)，財商老師也叫大家炒紅單 大學長開團，團購，還有包小遊覽車 桃園青埔一度炒到 3X/坪 政府推出奢侈稅 掉到一坪20-25 在我認識的財商團體學生中， 沒賺少賠 拿回本金的算很不錯的 大學長有的開票，跳票的 跑路的也有   我的想法    房價很貴，是的  我比較相信市場機制， 今天喊著高房價，要打房。 但大家都還是想買房，想住進市中心 這樣房價會跌嗎？ 當今天市場上的房子沒人要買，也沒人關心房子了，我相信房價不用打，自己就跌了

本文索引　  一般在買房前，鄉民、用心謹慎的房仲都會去調謄本 調查房屋的「詳細資料」 從這些資料中，透露出房子的一些來歷 第二類謄本任何人都可以申請調閱，去地政告知地址就可以 謄本 - 登記原因 一般都會是「買賣」「繼承」， 但是如果法拍進來的話會是「拍賣」 要買你房子前，知道可能是投資客賣的房子 也會有人不喜歡被法拍過的房子，心理「感覺」不佳 多了一個殺價的藉口 謄本登記原因：贈與 拍賣原因是被銀行法拍，就大約知道案件單不單純 謄本 - 使用分區 其他還會看「主要用途」 住宅區、商業區、工業區...等，各自適用不同法規 謄本 - 面積 1平方公尺x 0.3025=「坪」 謄本 - 他項權利 如果有民間(二胎)借款，權利人是自然人，屋主比較有可能是缺錢情況

本文索引　  買法拍屋一定要寫投標單，會在投標前事先寫好，如果寫錯法院不會給補正的機會的~~ 投標書哪裡買 到要投標的地方法院，說要買投標書，服務人員就會告知在法院的哪裡買，大約10-20元。 在A法院投標，用B法院的投標書可以嗎? 每個法院的投標書都有一點不同，像台北投標書的現金封存袋上要寫票號，新北的就沒有。 電話詢問法院，可不可以用別的法院的投標書，詢問後的回覆： 格式一樣基本上可以，在地方法院名稱上面要修改 蓋章 最好還是 用當地的是最好 案號、標別、股別 基本上就是填空 在司法院的查詢系統 查詢系統 法拍公告 的PDF 這邊寫「司執」或「司執宇」都可以 有標別的案件 沒分標別，則空白不用填寫；有的話填寫自己想投標的標別即可。 投標人 也就是登記人，住址以收的到信的為主，法院 會寄掛號信公文到住址 公司名義、兩人以上共同投標 數人共同投標時，應分別載明其權利範圍。如未載明，推定為均等。 👉延伸閱讀： 為什麼用2個人的名義去標法拍? 兩人共同投標 公司名義投標 土地、建物、總價填寫 從 法拍公告 的附表資訊 填寫 土地+建物=總價 總價的地方要國字大寫 建物寫底價，加價加土地，可減土增稅 務必多檢查，常有人寫錯上新聞，像是多寫一個0... 保證金封存袋 這邊跟前面一樣，就比較簡單了 實際填寫照片，蓋章 自己蓋章習慣，會在封口、內頁中間、一二頁 蓋騎縫章。 放進去 銀行本票 後，用釘書機訂起來。 自己通常會寫兩張標單，一張是寫好土地、建物、總價的標單 如果投標室人很少，或沒人，就直接投比較接近底價的標單 另一張則只寫好建物底價，投標現場再視情況要不要加價。

本文索引　 法拍投標都會需要開本票 跟公司支票 商業本票不一樣 正確名稱叫 本行支票 銀行帳戶的錢會提出  所以本票等同於現金 假如開錯了就算得標也會被判廢標 開立金額 開立的金額為底價兩成， 法拍公告 上會寫要開多少的保證金金額 如何開法拍本票? 去銀行說要開本行支票，法拍投標用的 不能蓋禁止背書轉讓 ，抬頭人屬名 (開自己) 如果是個人名義(自然人)，本票背面要 蓋章背書 + 簽名 公司名義投標的話，背面蓋公司章 這是公司名義投標，只蓋公司章

本文索引　 房價口訣 在早期沒有實價登錄，市場資訊比較不透明。 不知市場行情在多少 房地產老師都會說一種逆推方式，房地產口訣 先估貸款再出價 先了解銀行對該物件認定的市價跟願意放款的成數 一般銀行都會願意貸8成左右 假設一個物件，銀行可以貸800萬 可以預估實際成交行情在1000萬左右 所以在以前資訊不透明，就會有可能屋主賣比較低 銀行可以全貸的情況。

  司法院網站點物件看詳細情況，要注意的有以下幾點： 點交還不點交 點交顧名思義就是法院保證交屋，產權清楚，可貸款 不點交就是自己要處理啦，不點交原因可能是：租約、持分、兇宅...等 拍次、拍賣時間、投標地點 投標的時間及地點，不要跑錯地方了。 底價、保證金 要準備保證金，大約是底價的2-3成 面積、地址 1平方公尺= 0.3025坪一坪單價多少，查實價登錄行情多少。 地址先用Google地圖看外觀(建議也要自己跑一趟看看)。 地址先給銀行貸款窗口問能不能貸墊，可以貸多少。 使用情形&備註 法拍筆錄說明法拍屋的詳細狀況， 是不是空屋，有沒有增建、租約、漏水、凶宅、海砂屋或他人佔用...等。

本文索引　 法拍屋就是法院拍賣的房子。會公告一個時間地點開標，沒人標的房屋，下次會打8折再賣一次，一般會低於市價。如果不是投資客，或特別留意法拍資訊，可能鄰居房子被拍賣了都不知道，以下就是查詢法拍屋的幾個管道 司法院網站 https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm 「司法院法拍屋查詢系統」 法院公告 的法拍屋資訊。 法拍資訊都是以司法院的為準。 金拍屋網站 https://www.tfasc.com.tw/ 法院委託民間公正第三人代辦拍賣的法拍屋 需要到台灣金服公司營業處投標，流程跟法院投標差不多 代標業者網站 https://www.988house.com/ https://www.54168.com.tw/portal/index.aspx 司法院雖然是最準確的，但在找房、使用上還是有些不方便，要一個一個看法拍公告PDF 代標業者，為了讓大眾方便閱讀， 會整理法拍公告資訊，換算坪數、一坪單價多少、外觀拍照....等。 但還是要以 法院公告為主 透明房訊104法拍網  APP/網頁 很好用的APP... 需要付費買會員，整理法院公告資訊，還有過去開標資訊，過去流標資訊，查資料很方便 591 在看中古屋時，一定會看到有人PO的物件很價格便宜(因為是三、四拍價格) 但不會有內部照片，只有外觀照  就是代標業者把物件PO在591 (委託要注意是不是合法業者) 傳單 一樣是代標業者會把週邊物件貼單， 三、四拍價格，吸引人聯絡 通常是點交物件，但也曾看過把不點交物件寫成點交貼單 要先上司法院網站查證清楚

單身在交友app尋找另一伴，交友軟體上什麼人都有，交朋友聊天、找另一半、找韭菜，大家目的不同。 傳直銷ABC法則一直是拉新客戶的方法之一，方法一直用，代表有效，投資（詐騙）也是會用， 這個操作屬於比較細膩的 交友APP 配對到後，開始聊天，一段時候後就會跟你說APP不常開，要不要加LINE聊 （妹子會主動要加LINE? 非奸即盜） ⇣ 正妹B 一直釋放她的可得性，給你正面回饋，讓你感覺她好像對你有意思，然後就會跟你說要不要一起進一個聊天群組（博弈會說是電玩群組），要你陪她一起進去。 由於我都會好奇在變什麼花樣，都會說ok進去看看。 就會說找正妹A入群組，傳好友資訊給你，說正妹B介紹的要入群 ⇣ 正妹A 表明要入群後，就會邀請你進群組， ⇣ 群組 群組裡面蠻熱絡的，男女都有，感覺樁腳居多，只很少時間會聊到投資。 ⇣ 正妹B 一樣會跟你聊天，談情說愛。 這時候套路來了，可能會跟你約10點要提醒她一下，你準時Line她後，就會說「好幸運，又賺了200」，傳交易獲利圖給你看。 （讓你有參與感，加上B角色給你信任感+暈船） ⇣ 正妹A 這時候才會跟你解說投資方案，小額1000都可以哦 （類似傳直銷的A角色） ⇣ 正妹B 正常聊天，但就會跟你約幾點叫她，跟傳獲利圖給你 結語 後來覺得浪費時間，就沒有聊下去，過一段時間後，正妹A就會把你踢出群組。 其實想過都知道，正常的投資管道怎麼會在交友軟體上找客戶呢！ 在交友軟體找下線、投資，偷偷摸摸做無法接受市場檢驗，常常都有很大的問題 當然這些正妹，手機電腦後面是男是女還不知道