房產接地氣 - 小賢筆記

本文索引　 投標室 & 得標文件 把投標書投進投標箱內(新北法院) 投標室滿滿的人(金拍) 開標中(金拍) 開標 會唱名得標者，需在場。要上前身分證確認身份、印章文件作業 沒得標現場領回保證金支票 得標會給你「保證金收據」 餘額(尾款)繳款通知 流程 告知法拍代墊銀行專員得標 會告知實際貸款金額，及要約簽約時間 7天內要繳清尾款 ，要盡速辦妥 (銀行流程估價報告約2-3天，審核約1天，所以盡快簽約避免耽誤) 延伸閱讀： 法拍屋可以貸款嗎？ 法拍貸墊款 簽約時 保證金收據及尾款單正本，交給銀行去做繳款動作。 繳尾款後，會給尾款收據 等移轉證明就可給代書辦過戶跟報稅

本文索引　 投標準備的東西 確認是否停拍 投標的時間、地點 (延伸閱讀： 如何看法拍公告 ) 投標書   銀行本票  (放入投標書內) 身分證 印章 好心情 我自己的經驗分享 投標保持平常心 沒標中，就算了，平常心 保證金拿回來而已，也沒損失 下次還有物件可以標 機會如公車 去了一部還有下一部 幾次跟團體投標的經驗， 常常會遇到，沒標中 得失心比較重，感覺的出來很失落 好的法拍案子 關注的人一定比較多 現今會法拍的人也是比較多 千萬不要 一定要標中，或沒標到少賺多少 怕沒上到車...等心態 這樣很容易就加價，超出市價 或標到瑕疵屋 逃学威龙 吴孟达 激动 GIF from Fight Backto School GIFs

無論是自己標或是找代標 都會有要加價的問題 (記得建物寫底價，加價加土地，可減土增稅) 延伸閱讀： 投標書怎麼寫 要如何加價，野人獻曝一點經驗 房市冷熱：房市冷下修或打房時可以買到實價低一些的價格，法拍量也會比較多；房市熱的話投標室滿滿的人，會被加價很多，也常衝上拍，案件也比較少。 代標有在附近貼單子嗎 (延伸閱讀： 法拍場勘 ) 點交 假設二拍底價接近實價登錄，三拍低於實價登錄很多，可以二拍投標加價一些，會比三拍搶標容易中，低價的時候，搶的人就很多了，在三拍會衝上標 算好投報，設定可加價最高金額 當天有幾個案子會有人投標 如果投標時沒人或人少，接近底價的價格投標 可加約5-30萬 兩張標單 (延伸閱讀： 投標書怎麼寫 )

本文索引　 買法拍屋，基本上還是會到現場看一下 房子外部的大環境 大環境，是我們無法更動的 也是影響房價最多的地方 最重要的「地點、地點、地點」 現有的利多在Google map基本上都可以看到 像捷運、商圈、賣場、公園 自強號有停的車站、高鐵、高速公路 未來捷運、或是未來園區 都會是加分 嫌惡設施，有時要到現場才會知道 像是有沒有私人宮廟、做資源回收、市場、住家工廠、食品廠...等 學校、醫院 就比較見人見智 有人會在意學區，或需要就醫方便 但缺點會比較吵 住宅還是安靜為考量，離商圈或車站太近 也是會比較吵 也可以留意，代標有沒有在貼單 廣告這間法拍屋，就可能比較競爭 房子內部的小環境 「販厝」內部格局大部份是一樣的 上下樓會一樣，左右會對稱 如果大膽一些的話，可以跟樓上或樓下鄰居 有禮貌的表明來意，想買樓上(樓下)的法拍屋，是否可以借進看一下格局 大樓也是上下樓會一樣，但大樓都有管理員 比較難進入看社區情況 不過可以從591看有同社區在賣的話 就稍微能了解一點點 也可跟里長或鄰長探聽一下情況 重點是誠懇，有禮貌 基本上都會歡迎你，幫助你 告訴你一些小道消息 但也不要跟太多鄰居探聽 有時候在地的鄰居也是蠻有錢的 也是會想出手

本文索引　  一般在買房前，鄉民、用心謹慎的房仲都會去調謄本 調查房屋的「詳細資料」 從這些資料中，透露出房子的一些來歷 第二類謄本任何人都可以申請調閱，去地政告知地址就可以 謄本 - 登記原因 一般都會是「買賣」「繼承」， 但是如果法拍進來的話會是「拍賣」 要買你房子前，知道可能是投資客賣的房子 也會有人不喜歡被法拍過的房子，心理「感覺」不佳 多了一個殺價的藉口 謄本登記原因：贈與 拍賣原因是被銀行法拍，就大約知道案件單不單純 謄本 - 使用分區 其他還會看「主要用途」 住宅區、商業區、工業區...等，各自適用不同法規 謄本 - 面積 1平方公尺x 0.3025=「坪」 謄本 - 他項權利 如果有民間(二胎)借款，權利人是自然人，屋主比較有可能是缺錢情況

本文索引　  買法拍屋一定要寫投標單，會在投標前事先寫好，如果寫錯法院不會給補正的機會的~~ 投標書哪裡買 到要投標的地方法院，說要買投標書，服務人員就會告知在法院的哪裡買，大約10-20元。 在A法院投標，用B法院的投標書可以嗎? 每個法院的投標書都有一點不同，像台北投標書的現金封存袋上要寫票號，新北的就沒有。 電話詢問法院，可不可以用別的法院的投標書，詢問後的回覆： 格式一樣基本上可以，在地方法院名稱上面要修改 蓋章 最好還是 用當地的是最好 案號、標別、股別 基本上就是填空 在司法院的查詢系統 查詢系統 法拍公告 的PDF 這邊寫「司執」或「司執宇」都可以 有標別的案件 沒分標別，則空白不用填寫；有的話填寫自己想投標的標別即可。 投標人 也就是登記人，住址以收的到信的為主，法院 會寄掛號信公文到住址 公司名義、兩人以上共同投標 數人共同投標時，應分別載明其權利範圍。如未載明，推定為均等。 👉延伸閱讀： 為什麼用2個人的名義去標法拍? 兩人共同投標 公司名義投標 土地、建物、總價填寫 從 法拍公告 的附表資訊 填寫 土地+建物=總價 總價的地方要國字大寫 建物寫底價，加價加土地，可減土增稅 務必多檢查，常有人寫錯上新聞，像是多寫一個0... 保證金封存袋 這邊跟前面一樣，就比較簡單了 實際填寫照片，蓋章 自己蓋章習慣，會在封口、內頁中間、一二頁 蓋騎縫章。 放進去 銀行本票 後，用釘書機訂起來。 自己通常會寫兩張標單，一張是寫好土地、建物、總價的標單 如果投標室人很少，或沒人，就直接投比較接近底價的標單 另一張則只寫好建物底價，投標現場再視情況要不要加價。

本文索引　 法拍投標都會需要開本票 跟公司支票 商業本票不一樣 正確名稱叫 本行支票 銀行帳戶的錢會提出  所以本票等同於現金 假如開錯了就算得標也會被判廢標 開立金額 開立的金額為底價兩成， 法拍公告 上會寫要開多少的保證金金額 如何開法拍本票? 去銀行說要開本行支票，法拍投標用的 不能蓋禁止背書轉讓 ，抬頭人屬名 (開自己) 如果是個人名義(自然人)，本票背面要 蓋章背書 + 簽名 公司名義投標的話，背面蓋公司章 這是公司名義投標，只蓋公司章

本文索引　 房價口訣 在早期沒有實價登錄，市場資訊比較不透明。 不知市場行情在多少 房地產老師都會說一種逆推方式，房地產口訣 先估貸款再出價 先了解銀行對該物件認定的市價跟願意放款的成數 一般銀行都會願意貸8成左右 假設一個物件，銀行可以貸800萬 可以預估實際成交行情在1000萬左右 所以在以前資訊不透明，就會有可能屋主賣比較低 銀行可以全貸的情況。

  司法院網站點物件看詳細情況，要注意的有以下幾點： 點交還不點交 點交顧名思義就是法院保證交屋，產權清楚，可貸款 不點交就是自己要處理啦，不點交原因可能是：租約、持分、兇宅...等 拍次、拍賣時間、投標地點 投標的時間及地點，不要跑錯地方了。 底價、保證金 要準備保證金，大約是底價的2-3成 面積、地址 1平方公尺= 0.3025坪一坪單價多少，查實價登錄行情多少。 地址先用Google地圖看外觀(建議也要自己跑一趟看看)。 地址先給銀行貸款窗口問能不能貸墊，可以貸多少。 使用情形&備註 法拍筆錄說明法拍屋的詳細狀況， 是不是空屋，有沒有增建、租約、漏水、凶宅、海砂屋或他人佔用...等。

本文索引　 法拍屋就是法院拍賣的房子。會公告一個時間地點開標，沒人標的房屋，下次會打8折再賣一次，一般會低於市價。如果不是投資客，或特別留意法拍資訊，可能鄰居房子被拍賣了都不知道，以下就是查詢法拍屋的幾個管道 司法院網站 https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm 「司法院法拍屋查詢系統」 法院公告 的法拍屋資訊。 法拍資訊都是以司法院的為準。 金拍屋網站 https://www.tfasc.com.tw/ 法院委託民間公正第三人代辦拍賣的法拍屋 需要到台灣金服公司營業處投標，流程跟法院投標差不多 代標業者網站 https://www.988house.com/ https://www.54168.com.tw/portal/index.aspx 司法院雖然是最準確的，但在找房、使用上還是有些不方便，要一個一個看法拍公告PDF 代標業者，為了讓大眾方便閱讀， 會整理法拍公告資訊，換算坪數、一坪單價多少、外觀拍照....等。 但還是要以 法院公告為主 透明房訊104法拍網  APP/網頁 很好用的APP... 需要付費買會員，整理法院公告資訊，還有過去開標資訊，過去流標資訊，查資料很方便 591 在看中古屋時，一定會看到有人PO的物件很價格便宜(因為是三、四拍價格) 但不會有內部照片，只有外觀照  就是代標業者把物件PO在591 (委託要注意是不是合法業者) 傳單 一樣是代標業者會把週邊物件貼單， 三、四拍價格，吸引人聯絡 通常是點交物件，但也曾看過把不點交物件寫成點交貼單 要先上司法院網站查證清楚